Restricciones urbanísticas en los barrios Penino y Autódromo (Zonas inundables y Reserva Natural)

El Plan Local de Ordenamiento Territorial define una serie de pautas para la Subzona definida como «Barrios Penino – Autódromo y Reserva Natural Penino», que comprende la Reserva Natural Playa Penino, constituida por arenales y humedales costeros relictuales, y un sector interior denominado Área Barrios Penino y Autódromo, integrada por una fracción de fraccionamientos urbanos con diversos riesgos de inundación de significación.

A continuación compartimos artículos del marco normativo (vigente desde enero de 2015) que establece las restricciones urbanísticas para dicha subzona:

Artículo 41. (Área Barrios Penino – Autódromo en la Zona Litoral. Definición y sectores interiores.).
El Área Barrios Penino – Autódromo, dentro de la Zona Litoral, esta constituido por los fraccionamientos urbanos ubicados al sur de la Ruta Nacional Nro. 1 Brigadier Gral. Manuel Oribe. Esta área comprende cuatro grandes subáreas o sectores interiores:

• a) Un sector de riesgo alto de inundaciones, de gran extensión, que incluye varios bañados en su interior.
• b) Un sector de riesgo medio de inundaciones.
• c) Un sector de riesgo bajo de inundaciones.
• d) Un sector de borde no inundable, ubicado entre la Ruta Nacional Nro. 1 Brigadier Gral. Manuel Oribe, la calle Nro. 5 y la calle Nro. 8. Los sectores con riesgo de inundación se delimitan en detalle en el artículo siguiente.

Artículo 42. (Área Barrios Penino – Autódromo. Sectores con riesgo de inundaciones).-
El Área Barrios Penino – Autódromo, dentro de la Zona Litoral, esta constituido por tres subáreas o sectores con riesgos de inundación.

• a) Un sector de riesgo alto de inundaciones, que comprende gran parte del fraccionamiento de Autódromo, excepto:  una parte limitada por la Avda. Tomas Penino, calle Nº 12, calle Nash, calle Nº 10, Ruta Nacional Nº1 Brigadier Gral. Manuel Oribe y calle Nº 8,  otra fracción constituida por los padrones 2351 y 2352 frentistas a la Ruta Nacional Nro. 1 Brigadier Gral. Manuel Oribe, y a la Avda. Nº 9. 36
• b) Un sector de riesgo medio de inundaciones, delimitado por la Rambla Costanera del fraccionamiento de Penino, la calle Nº 5, la calle Nº 12, Avda. Tomas Penino, Nash y calle Nº 10. También comprende las fracciones 2351 y 2352.
• c) Un sector de riesgo bajo de inundaciones, delimitado por la calle Nº 5, la calle Nº 12, Avda. Tomas Penino, calle Nº 10, Ruta Nacional Nº1 Brigadier Gral. Manuel Oribe y calle 8.

Tales sectores fueron definidos provisionalmente en conjunto entre los equipos técnicos de la Intendencia Departamental de San José y de la Dirección Nacional de Agua en función de los denominados períodos de retorno de hasta 100 años y otras ponderaciones técnicas.

Véase el Plano N° 12 – Zona Litoral. Barrios Penino y Autódromo. Detalle de los sectores con riesgo de inundación.

Fuera de esta área urbana litoral, entre esta y el frente costero del Río de la Plata, se encuentran los siguientes padrones rurales Nros. 18.126, 18.091, 18.127, 17.341, 17.687 y 17.688, cuyas disposiciones de manejo corresponden a las explícitamente formuladas para este tipo de suelo en el presente plan consignados en el artículo 25 de esta norma.

Artículo 43. (Prohibición de realizar nuevas edificaciones y nuevos usos residenciales en los sectores con riesgo de inundación del Área Litoral Barrios Penino – Autódromo.).-
En los sectores con riesgos altos, medios y bajos de inundaciones de los Barrios Penino y Autódromo no se permitirán nuevas construcciones para uso residencial, sea vivienda permanente o de temporada, realizadas con posterioridad a la puesta en vigencia de este plan. Ello se fundamenta en los riesgos de inundación existentes. Estas restricciones podrán ajustarse o reducirse parcialmente luego de que a nivel nacional y departamental se avance en estudios y proyectos específicos en relación a un Mapa de Riesgos por Inundaciones u otras acciones de mejora urbana y ambiental al que se hace referencia en el artículo 45.

Artículo 44. (Otras pautas específicas para el Área Barrios Penino – Autódromo).–
El manejo de los sectores con riesgos altos, medios y bajos de inundaciones de los Barrios Penino – Autódromo, dentro de la Zona Litoral, se regirá por las siguientes pautas específicas:

• a) Se autorizarán englobamientos y fusiones parcelarias pero no nuevas subdivisiones prediales.
• b) En los predios urbanos se podrán realizar regularizaciones de obras existentes al momento de la puesta en vigencia de este plan si aceptan las restricciones de este sector para tales edificaciones y usos, asumiendo plena responsabilidad por ello. En tal caso se deberá tramitar la correspondiente autorización especial, habilitándose la solicitud de las conexiones de luz y agua potable ante los organismos prestatarios. Ello se hará en concordancia con el art. 191 de esta norma. En esta instancia de regularización se autorizará la terminación de obras avanzadas siempre y cuando no supongan la ampliación 37 de la vivienda generando nuevas unidades habitacionales y/o un incremento del FOS (Factor de Ocupación del Suelo) de más del 20 % en relación a la ocupación previa.
• c) Los indicadores urbanísticos serán distintos en función del diverso riesgo de inundaciones, sea bajo, medio o alto, tal como se consigna en los siguientes artículos.
• d) No se habilitará la construcción de nuevas viviendas para residencia permanente o de temporada fundado en la salvaguardia de sus habitantes. e) No se podrán realizar rellenos de bañados existentes en ningún predio. Si se podrán realizar rellenos parciales de predios en los sectores con riesgos bajos y medios de inundación, condicionado a su previa autorización y eventuales recomendaciones por las Oficinas Técnicas competentes en el marco de la aplicación de este plan.
• f) El Gobierno Departamental promoverá la paulatina transformación de partes no urbanizadas del área de cara a aumentar la cartera pública de suelo para su uso público especialmente orientado a su conservación, rehabilitación ambiental y mejora de las condiciones de vida de los vecinos residentes.
• g) Se promoverán mecanismos de cooperación con los propietarios del suelo, con los vecinos residentes y con otros actores involucrados de cara a la fusión parcelaria y la adopción de soluciones ambientalmente blandas para mitigar los riesgos de inundaciones. Asimismo, a los efectos de apoyar técnicamente a los interesados, estos podrán consultar a un Grupo de Trabajo Técnico que conformará el Ejecutivo Departamental, el cual estará integrado al menos por técnicos representantes de la Oficina de Ordenamiento Territorial de la Intendencia de San José y de la Dirección Nacional de Aguas (DINAGUA) en el marco de la cooperación institucional existente.
• h) Se habilita al Ejecutivo Departamental y a los propietarios de suelo de predios urbanos mayores de 8.000 m2, o de un conjunto de solares menores que superen en conjunto tal área, a gestionar el cambio de categoría del Suelo Categoría Urbana No Consolidado de Alta Sensibilidad Ambiental a Suelo Categoría Rural Subcategoría Rural Natural cuando no se den usos urbanos, cuando se reduzcan los riesgos ambientales y se facilite la conservación de los valores espaciales y ambientales. Ello exigirá un Instrumento de Ordenamiento Territorial de acuerdo a la legislación vigente. En tal caso se encomienda al Ejecutivo Departamental promover este tipo de transformaciones con estímulos tributarios, posibles desafectaciones de tramos de calles secundarias aún no abiertas ubicadas en ámbitos especialmente vulnerables u otros mecanismos especiales.
• i) Para solicitar el permiso de construcción de nuevas edificaciones ante la Intendencia Departamental de San José, se deberá:
  • i. Probar la titularidad del terreno, o la posesión debidamente acreditada de residencia permanente con más de cinco años en el sitio y ánimo de dueño, cuyas constancias se presentarán ante las Oficinas Técnicas 38 Competentes.
  • ii. Aceptar conocer los riesgos de inundación existentes en su predio presentando una Declaración Jurada dirigida a la Intendencia Departamental de San José.
  • iii. Presentar ante las Oficinas Técnicas Competentes un plano de un Agrimensor con la nivelación del predio, si incluye cañadas, canales de drenaje, o parte de un bañado, las calles abiertas próximas y las eventuales edificaciones preexistentes dentro del mismo. iv. Presentar los correspondientes avales de OSE sobre la factibilidad de prestación del servicio de agua potable y de UTE sobre la prestación del servicio de energía eléctrica.
• j) Se desalentará la apertura de los tramos de calles autorizadas en los planos originales aprobados de estos fraccionamientos urbanos pero no abiertas ni dotadas de infraestructuras al momento de estar aprobado este Plan Local de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible. Sólo se habilitarán tales aperturas viales en el marco de un Estudio Sectorial que presente el interesado, el cual será elevado para su dictamen a la Unidad de Gestión de este Plan Local, quien podrá consultar a la citada Comisión Técnica de Aguas Urbanas. Consecuentemente, en caso de predios exclusivamente frentistas a caminos o calles no accesibles por encontrarse dentro de un bañado o área anegadiza, la Oficina de Ordenamiento Territorial no podrá otorgar Viabilidad Urbanística, suspendiéndose su otorgamiento. A tales efectos se exigirá la documentación según los requisitos del literal anterior.
• k) En particular se desafectará como vía circulatoria la Rambla Costanera de Autódromo no abierta pero oportunamente cedida a favor del Gobierno Departamental. Esta se mantendrá como un bien público de uso público orientada a prestar un servicio ambiental. Ello se fundamenta en que no se inhiben los accesos públicos a ningún predio y se gana en la conservación ambiental de un área costera vulnerable.
• l) El Gobierno Departamental sólo podrá realizar obras de mantenimiento y mejora de calles y drenajes, de seguridad y de mobiliario urbano, siempre y cuando sean de bajo impacto ambiental de signo negativo.
• m) En el caso de realizarse alguna construcción de acuerdo a lo antes consignado, esta se deberá implantar en un nivel del terreno 0.50 (medio metro) por encima de los niveles medios de la calle o camino público de acceso, lo cual será respaldado por un certificado del Ing. Agrimensor. Se autoriza flexibilizar tal requisito en el caso de predios frontales a la Ruta Nacional Nro. 1 Brigadier Gral. Manuel Oribe con acceso único desde la misma. En todas las situaciones la nivelación del terreno y la implantación de la construcción deberá minimizar las eventuales afectaciones al drenaje natural del terreno, previéndose resguardos más elevados, ingresos y accesibilidades de producirse eventos extremos de inundación.
• n) Las actuaciones indicadas en los literales anteriores se realizarán tramitando las correspondientes Viabilidades Urbanísticas y Permisos de Construcción ante la Intendencia Departamental de San José, la Autorización Ambiental ante la DINAMA cuando así corresponda, pudiéndose solicitar de modo fundado otras avales o realizar otras consultas por parte de la Intendencia de San José.
• o) Asimismo se ratifica la importancia e incumbencia del Comité Departamental de Emergencia de cara a incrementar la información y las medidas de contingencia y de apoyo a los vecinos en caso de desastres naturales.
• p) En esta área el Gobierno Departamental ejercerá su “derecho de preferencia” para la adquisición de inmuebles objeto de enajenación onerosa ente particulares, tal como lo habilita el art. 66 de la Ley Nro. 18.308 de junio del 2008.
• q) En los predios urbanos se promoverá el uso de especies nativas.

Artículo 45. (Encomienda de promoción de un Plan Parcial de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible del Litoral de Penino y Autódromo u otros programas especiales).-(Ver detalles en documento)

Artículo 46. (Indicadores urbanísticos particulares Área Barrios Penino – Autódromo. Sector con riesgo bajo de inundaciones).-(Ver detalles en documento)

Artículo 47. (Indicadores urbanísticos particulares Área Barrios Penino – Autódromo. Sector con riesgo medio de inundaciones).-(Ver detalles en documento)

Artículo 48. (Indicadores urbanísticos particulares Área Litoral Barrios Penino – Autódromo. Sector con riesgo alto de inundaciones).- (Ver detalles en documento)

Artículo 49. (Indicadores urbanísticos particulares y otras pautas para Área Barrios Penino – Autódromo. Sector de borde no inundable) (Ver detalles en documento)

Artículo 50. (Usos permitidos en los sectores inundables del Área Litoral Barrios Penino – Autódromo).–
Dentro de los sectores inundables del Área Litoral Barrios Penino – Autódromo se permiten las edificaciones y usos preexistentes al momento de inicio del Plan de Ordenamiento Territorial si mantienen su reducido impacto ambiental, como.

• a) Residencia permanente y no permanente.
• b) Comercio de escala vecinal.
• c) Usos turísticos y recreativos de bajo impacto ambiental

Tales edificaciones y usos preexistentes podrán ser regularizados en caso de no haber tenido permiso de construcción al momento de inicio de la formulación de este plan, de cumplirse con las condiciones planteadas en esta misma norma (Véase art. 191).

Artículo 51. (Usos condicionados en los sectores inundables del Área Litoral Barrios Penino – Autódromo.).–
Los siguientes nuevos usos en los sectores inundables del Área Litoral Barrios Penino – Autódromo se condicionan a una baja y compacta ocupación del suelo y a un reducido presunto impacto ambiental negativo a juicio fundado de las Oficinas Técnicas Competentes de la Intendencia Departamental de San José, la cual podrá consultar a la Unidad de Gestión de este Plan, instituida en el art.183:

• a) Uso eco – turístico no permanente (hostería o posadas)
• b) Estacionamientos, si se encuentran fuera del área de playa, y son de automotores y ciclomotores.
• c) Equipamientos vecinales (comerciales, sociales, culturales, religiosos, o de seguridad) si se reconocen los riesgos ambientales existentes y se formulan medidas cualitativas de mitigación ante tales situaciones.
• d) Equipamientos zonales o metropolitanos (comerciales, de exhibición, sociales, culturales, religiosos o de seguridad) si se encuentran en los predios frentistas a la Ruta Nacional Nro. 1 Brigadier Gral. Manuel Oribe, preferentemente en sectores con riesgos bajos de inundación.
• e) Infraestructuras ambientales de soporte de actividades urbanas condicionadas a su limitado impacto ambiental negativo.

Artículo 52. (Comunicaciones de las restricciones dominiales en los principales registros públicos y a los actores locales).-  (Ver detalles en documento)

RESERVA NATURAL PENINO

Artículo 53. (Reserva Natural Penino. Definición y delimitación. Remisión).-
La Reserva Natural Penino comprende los humedales y ámbitos intermareales, arenales y otros ámbitos contiguos limitados por el Río de la Plata, la desembocadura del Río Santa Lucía, la Ruta Nacional N° 1 Brigadier Gral. Manuel Oribe y la divisoria de los padrones 8.042 con el 8.045, Provisionalmente no se incluyen en esta delimitación los padrones urbanos de los Barrios Penino y Autódromo dentro de la Zona Litoral y parte de los padrones categorizados como suburbanos con destino industrial y de servicios del Corredor de la Ruta 1, si bien en parte pueden integrar ecosistemicamente esta área. Dada la importancia ecológica de la Reserva Natural Penino como refugio de aves migratorias, su playa fue designada como Playa Ecológica, según Decreto N° 2.725 de marzo de 1996 de la Intendencia Departamental de San José.

Artículo 54. (Pautas especificas).-
La Reserva Natural Penino se ordenará de cara a su conservación, fortaleciéndose su condición de área no urbanizable, promoviéndose:

• a) Una mayor presencia específica del Estado en relación a la conservación de este bien patrimonial
• b) La profundización de la actual cooperación a tales efectos entre diversos actores de la sociedad civil, sean los vecinos del área, los propietarios del suelo, los junqueros, los actores empresariales, las ONG, entre otros. En particular, desde el ordenamiento territorial, se calibrarán con cuidado los usos y actividades compatibles, y los modos de coadyuvar a una presencia efectiva de actores que cuiden este territorio.
• c) La incorporación futura a esta reserva de padrones actualmente urbanos con importantes restricciones para la urbanización que se desafectarían de tal condición.
• d) Las limitadas obras edificatorias o civiles que se realicen deberán reducir sus afectaciones sobre las áreas ambientalmente más vulnerables de cada predio, especialmente los bañados. Al respecto la Unidad de Gestión de este Plan, en consulta con los interesados, con los vecinos y con autoridades ambientales nacionales, podrá establecer y/o recomendar de modo fundado las condiciones complementarias y el modo de manejo de las obras y usos de cada predio que, en caso de no cumplirse con las correspondientes tutelas ambientales, podría habilitar la no autorización de obras y actividades o la exigencia del cese de las mismas.
• e) La generación de sectores prediales destinados a la implantación de las edificaciones autorizadas, generándose explícitos sectores de conservación ambiental en gran parte de la superficie de los predios, con obligaciones de conservación y restricciones dominiales que podrán consignarse en las habilitaciones y autorizaciones departamentales, tal como se detalla en el artículo siguiente.

Artículo 55. (Régimen especial de las Áreas de Implantación y Conservación Predial).-
En los predios localizados en la Reserva Natural Penino, cuando se gestionen ante la Intendencia Departamental de San José nuevas edificaciones, regularizaciones de construcciones existentes y habilitaciones de usos, se reconocerán dos grandes sectores: un Área de Implantación Predial y otra Área de Conservación Predial.

El Área de Conservación Predial será una parte del terreno, contigua o que rodea a un Área de Implantación Predial que opera a modo de sector interior o insular. El Área de Conservación Predial opera como un área non edificandi, que podrá o no constituir un retiro predial, en el que se conservan los humedales existentes u otros ámbitos anegadizos, formaciones dunares y el tapiz vegetal natural de cada predio, siendo un área única, continua e indivisible.

Las Áreas de Implantación y de Conservación Predial son dominial y administrativamente inseparables en cada predio. El ejercicio del derecho de edificación y las habilitaciones de uso en cada predio estará condicionado al cumplimiento de estas afectaciones a favor de la conservación ambiental, de la configuración paisajística del conjunto y de un desarrollo sustentable.

Artículo 56. (Actuaciones permitidas en las Áreas de Implantación y Conservación Predial).-  (Ver detalles en documento)

Artículo 57. (Áreas de Implantación y Conservación Predial. Criterios de aplicación).- (Ver detalles en documento)

Artículo 58. (Indicadores urbanísticos y usos de la Reserva Natural Penino).-  (Ver detalles en documento)

Ver más información en el documento del Plan Local de Ordenamiento Territorial